Se você anda ligado nos assuntos jurídicos e administrativos do seu condomínio, provavelmente já deve ter se perguntado o que é condomínio edilício, certo?
E apesar de o nome dar aquele susto inicial, você verá que a definição não é tão complicada quanto parece, já que a maioria dos condomínios se enquadram nessa categoria.
Então sem mais delongas, continue a leitura para descobrir de uma vez por todas o que é condomínio edilício!
Afinal, o que é Condomínio Edilício?
Antes de se perguntar o que é condomínio edilício, você já parou para questionar o que de fato significa a palavra “condomínio”?
Pois saiba que a definição não é tão óbvia quanto parece: derivada do latim condominium (com = junto, dominion = propriedade), o termo significa literalmente uma “propriedade compartilhada”.
E onde entra o tal do “edilício” nisso tudo? Simples: um condomínio edilício é aquele onde áreas comuns e exclusivas coexistem, sendo o proprietário dono da sua unidade mais uma fração ideal da parte compartilhada.
Origem do condomínio edilício
Foi com a promulgação do Novo Código Civil em 2003 que a definição do termo “condomínio edilicio” passou a entrar em cena.
Afinal, o objetivo era justamente estabelecer alguns limites e regras que seriam um novo marco para o seu funcionamento.
No entanto, é claro que a cultura de compartilhar um espaço residencial não é de hoje:
Foi na primeira metade do século XX, com a 2ª revolução industrial, que os condomínios ganharam força e assumiram um modelo similar ao atual, com o massivo êxodo para as cidades.
Qual a diferença entre condomínio comum e edilício?
Agora que você já sabe definir o que é condomínio edilício, chegou a hora de adentrar nas suas diferenças para o condomínio comum, também chamado de “condomínio geral”.
E a primeira coisa a se ter em mente é: quando um bem for propriedade de mais de uma pessoa, ele entrará na categoria de condomínio geral.
Digamos, por exemplo, que você e um amigo decidem compartilhar um imóvel, um equipamento ou até mesmo um carro: isso torna vocês dois condôminos desse bem, automaticamente!
Agora compare ao que acontece no condomínio edilício: um tipo de condomínio comum, só que específico para imóveis onde há a divisão do espaço total em partes comuns e exclusivas.
Enquanto o acesso aos elevadores, portaria, piscina e salão de festas, por exemplo, é um direito de todos os condôminos, as unidades condominiais são privativas e exclusivas de cada morador.
Muito melhor assim, não acha?
É nesse sentido que entramos em um ponto-chave de todo condomínio edilício, que é a sua legislação específica no Código Civil, onde você encontra normas como:
- Garantir o direito de todos moradores acessarem as áreas de uso comum, respeitando sua destinação e sem prejudicar a utilização pelos demais compossuidores (Art. 1335 da Lei nº 10.406)
- Segundo o Art. 1º da Lei nº 4.591, cada unidade deve ser assinalada por designação numérica ou alfabética, visando identificá-las corretamente
- O Art. 1347 da Lei nº 10.406 garante a eleição de síndico por assembleia para um mandato de até 2 anos com direito à reeleição.
A importância do registro de condomínio edilício
Sem dúvidas, a regularização é uma etapa fundamental para a segurança jurídica do condomínio edilício, dos moradores e da própria gestão.
E para obter esse registro, algumas etapas não podem ficar de fora:
- Aprovar a Convenção – Sim! O documento que acabamos de citar no tópico anterior é obrigatório e deve ser assinado por um total correspondente a no mínimo 2/3 das frações condominiais, podendo ser alterado pelos moradores após a ocupação;
- Expedir o “Habite-se” – esse documento deve ser solicitado e expedido junto à prefeitura para que a edificação recém-construída possa ser ocupada;
- Inscrição no Cartório de Registro de Imóveis – com a devida escritura das unidades, a propriedade exclusiva de cada condomínio passa a ser respaldada e reconhecida por lei;
- Eleger um síndico – outra etapa essencial, deve de preferência ser realizada com a aprovação de uma Convenção.
Para saber mais, não deixe de conferir também o artigo Assembleia para eleição de síndico: como fazer uma eleição para síndico?
- Solicitação do desmembramento do IPTU: o objetivo é que o imposto referente a cada unidade seja cobrado isoladamente conforme as frações comuns, enquanto o IPTU comum passa a integrar as despesas ordinárias.
- Inscrição no CNPJ: permite que o condomínio esteja regularizado na Receita Federal e no INSS, além de viabilizar a relação com funcionários e fornecedores.
Por mais que o Código Civil aponte o que é permitido condomínios edilícios, cada um poderá ter normas específicas que garantem a harmonia conforme as especificidades de cada caso.
Convenção de condomínio: qual a importância?
Em linhas gerais, a Convenção reúne leis que fundamentam não só a organização do condomínio, mas também os direitos e deveres dos condôminos e frequentadores.
Além disso, é ela quem se encarrega de definir a multa por barulho, depredação e quaisquer infrações que ameacem as regras de boa convivência entre moradores, administradores e funcionários.
Condomínio edilício: como é feita a administração?
Não há dúvidas que a administração condominial exige bastante responsabilidade, dedicação e estudo, já que engloba ações como:
- Mediação de conflitos e registro de reclamações;
- Convocar a assembleia de condôminos para definição de objetivos, planos e metas
- Garantir uma boa infraestrutura, zelando pela segurança do edifício e garantindo a manutenção dos equipamentos;
- Cuidar das questões jurídicas e financeiras, mantendo os moradores devidamente atualizados.
Dito isso, o síndico de condomínio apresenta um papel de grande relevância quando o intuito é representar os interesses coletivos e zelar pelo bem-estar de todos.
Entretanto, isso não significa que outros cargos não possam vir a ser necessários, entre eles a administradora, o Departamento Jurídico, os auditores e o Conselho Fiscal.
No artigo Entenda o que é gestão condominial e melhore o funcionamento do seu condomínio, explicamos com mais profundidade as atribuições de cada setor e como eles podem ser úteis numa gestão de sucesso.
Agora que você já sabe o que é condomínio edilício, admita: é muito mais simples do que você esperava, não é mesmo?
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