Se você é do tipo que fica confuso só de ouvir o seu vizinho falar no tal “fundo de reserva do condomínio”, esse artigo é para você!
Afinal, algumas informações técnicas e detalhes sobre esse assunto são, realmente, fundamentais para quem reside em condomínio e deseja ficar mais por dentro do que acontece na gestão.
E foi com isso em mente que a equipe apepê selecionou as principais dúvidas dos moradores quando o assunto é o fundo de reserva do condomínio. Vamos lá?!
O que é fundo de reserva no condomínio?
Muito se fala sobre o fundo de reserva do condomínio quando o assunto é a administração condominial, mas você sabe explicar, de fato, o que é e para que serve esse recurso?
Então vamos entender partindo de um exemplo do nosso dia a dia: sabendo que ninguém está imune a uma ou outra despesa inesperada, imagine que você começa a separar todo mês uma parcela dos seus ganhos para uma aplicação financeira à parte.
Na prática, o que chamamos de “reserva de emergência” equivale, em um nível macro, ao fundo de reserva do condomínio: uma alíquota da taxa condominial que garante a estabilidade em caso de despesas imprevistas ou grandes reformas de médio a longo prazo.
Assim como na nossa reserva de emergência individual, é interessante que o fundo de reserva do condomínio seja aplicado em rendimentos de baixo risco e com alta liquidez, impedindo a diminuição do seu valor real.
Para que serve o fundo de reserva do condomínio?
Sendo assim, o fundo de reserva do condomínio é uma importante base financeira para o médio e longo prazo: sem ela, o síndico precisaria aumentar as taxas diante de qualquer despesa urgente e inadiável, e isso não seria nada bom para os moradores.
Geralmente, esse montante acaba sendo mobilizado em situações como:
- vazamentos, incêndios e quaisquer danos emergenciais à estrutura do condomínio;
- problemas inesperados em um equipamento de uso comum que ofereçam riscos aos moradores e/ou funcionários;
- reparos de caráter urgente em equipamentos de segurança;
Muitas vezes, a própria convenção já delimita as situações em que é permitido usar o fundo de reserva do condomínio, mas isso não significa que outros eventos extraordinários não possam ser resolvidos com esse dinheiro.
Nesse caso, é preciso convocar uma assembleia emergencial para aprovar a utilização do fundo ou, caso não haja tempo hábil, mobilizar o recurso de forma imediata e registrar a sua aprovação em assembleia!
E como você pode notar nos exemplos acima, alguns desses reparos emergenciais podem ser beeeem caros: por isso, o montante que se espera dessa reserva deve, na melhor das hipóteses, ser capaz de cobrir esses gastos sem aumento nas taxas nem acúmulo de dívidas.
Quanto deve ser o limite cobrado do fundo de reserva de condomínio?
Com o objetivo de aliviar as taxas e reduzir eventuais desvios no fundo de reserva do condomínio, a maioria das convenções estabelece um teto para esse montante, geralmente de 5% a 10% da taxa mensal.
Funciona assim: um condomínio com a receita mensal de 25 mil reais, por exemplo, pode adotar uma alíquota de 10% até que o montante seja o triplo da quantia média arrecadada por mês.
Então se o limite do fundo é de 75 mil (3 x 25.000 = 75.000) e a arrecadação mensal é de 2.500 reais, daqui a 30 meses o teto será atingido (2.500 x 30 = 75.000).
Em outras palavras: se o fundo não for gasto, então o 31º mês não contará mais com a arrecadação das parcelas!!
Fundo de reserva é despesa ordinária ou extraordinária?
O fundo de reserva do condomínio é uma despesa extraordinária por definição, embora algumas convenções permitam o seu uso para gastos ordinários.
Mas afinal, qual seria a diferença entre uma despesa ordinária e extraordinária??
Segundo o artigo 23 da lei 8245/91, uma despesa ordinária é aquela que faz parte do dia a dia de um condomínio, ou seja, são gastos rotineiros como:
- décimo terceiro dos funcionários, encargos trabalhistas, salários, contribuições previdenciárias e sociais;
- limpeza, conservação e pintura dos espaços e equipamentos de uso comum;
- consumo de gás, água, luz e força das áreas comuns;
- manutenção dos equipamentos de lazer, elevadores, porteiro eletrônico, equipamentos hidráulicos e outros.
Já o artigo 22 define as despesas extraordinárias como gastos pontuais, a exemplo das indenizações trabalhistas, reformas ou acréscimos estruturais, mudança na fachada ou substituições permanentes.
Caso a convenção permita usar o fundo de reserva do condomínio também para as despesas ordinárias, o ideal é que se especifique a percentual destinado a cada tipo de gasto!
Inquilino paga fundo de reserva? O que diz a Lei 8.245
Segundo o artigo 22 da lei 8.245, é obrigação do locador arcar com as despesas condominiais extraordinárias, o que inclui a contribuição com o fundo de reserva do condomínio.
Em outras palavras, o inquilino deve arcar com os gastos ordinários, e não os extraordinários (muitas vezes, ele paga a taxa condominial normalmente e é reembolsado com o valor da alíquota paga ao fundo!).
Como fortalecer o caixa do seu condomínio
Manter a estabilidade financeira do condomínio é uma tarefa que exige conhecimento, transparência e muita organização: só assim é possível atender às necessidades de todos sem que as contas entrem no vermelho.
Dito isso, fique de olho nas dicas a seguir e não esqueça de sugerir na próxima assembleia o que ainda não foi implementado:
- adoção dos softwares de gerenciamento financeiro para organizar os lançamentos, aumentar a transparência e visualizar as oportunidades de cortar gastos;
- otimização do número de funcionários, tendo em vista que a automatização dos serviços tende a ser mais econômica a médio e longo prazo (saiba mais sobre os condomínios inteligentes!);
- adoção do sistema de ponto e um banco de horas para reduzir os gastos com horas-extras;
- cobrar os moradores inadimplentes;
- reduzir as contas de água, energia e luz tornando o condomínio sustentável.
Ensinamos o passo a passo no Guia completo para cortar despesas do seu condomínio e ainda torná-lo sustentável.
Ufa! Quem diria que teríamos tanto a discutir sobre o fundo de reserva do condomínio, não é mesmo??
Esperamos que a gente tenha dado aquela esclarecida nesse tema que gera tanta pauta nas assembleias e, ao mesmo tempo, tanta confusão se você não está por dentro desses detalhes mais técnicos.