O que é a taxa extra do condomínio? Como ela é calculada? Quem paga? Como ela se diferencia do fundo de reserva?
Se você já se pegou fazendo essas perguntas, já tem um bom motivo para continuar a leitura e entender um pouco mais sobre a solução que permite ao condomínio lidar com os gastos imprevistos.
Então sem mais delongas, chegou a hora da gente responder as principais dúvidas quando o assunto é a taxa extra do condomínio e os seus aspectos legais. Vamos nessa?!
O que é a taxa extra de condomínio?
Para entender o que é a taxa extra de condomínio, suponha que você divide o seu apartamento com um conhecido seu e aparece uma despesa inesperada, como a televisão que quebrou, um vazamento nos canos ou até mesmo alguma infiltração.
Nesse caso, nem preciso dizer que dessa vez vocês precisarão dividir mais que os gastos fixos, preciso?
Em outras palavras: além das contas de água, energia e luz, a despesa do mês também pode incluir os gastos imprevistos que aparecem a cada pequena manutenção, sendo rateados entre os moradores conforme critérios pré-estabelecidos.
Mas em vez desse apartamento compartilhado por duas pessoas, imagine agora um condomínio compartilhado por dezenas ou até centenas de famílias: o que fazer quando uma área comum precisa uma manutenção que não foi prevista no orçamento??
Acertou quem pensou na taxa extra do condomínio, um valor complementar que se destina às despesas imprevistas e é cobrado juntamente à cota condominial, devendo ter o seu valor, natureza da atividade e número de parcelas descriminados no boleto pago pelo condômino.
Essas despesas em geral são referentes à própria manutenção do condomínio e suas áreas comuns, mas além das obras e consertos emergenciais podemos citar também os gastos com água, luz, encargos e serviços quando há algum imprevisto no orçamento.
Como a taxa extra do condomínio é definida e calculada?
Quando o objetivo é definir a taxa extra do condomínio, é importante que DESPESAS NÃO URGENTES sejam previamente aprovadas em assembleia, via de regra por maioria simples (ou seja, a maioria dos condôminos presentes).
Já se estamos tratando de obras, apenas as necessárias para a conservação do bem têm a maioria simples como quórum exigido: aqui entra o conserto de tubulações, as obras de impermeabilização, a reparação do telhado e muito mais!
Por outro lado, o Código Civil já estabelece que as obras consideradas úteis ou voluptuárias precisam ser aprovadas pela maioria ou 2/3 dos condôminos cadastrados, respectivamente.
As despesas consideradas URGENTES, por sua vez, podem ser assumidas pelo síndico e comunicadas aos moradores em um segundo momento, também em assembleia: é o que acontece por exemplo nos incêndios, curtos-circuitos e grandes vazamentos.
Mas agora que você entendeu como se define a taxa extra do condomínio, é provável que esteja se perguntando como é feito o seu rateio, não é mesmo??
Então vamos lá, a não ser que a convenção disponha o contrário, o rateio da taxa extra do condomínio é similar ao da cota regular, podendo ser de dois tipos:
- Fração ideal: é quando a divisão leva em conta a área de cada unidade ao definir o valor pago por cada uma;
- Rateio igualitário: a despesa é dividida igualmente entre as unidades.
Entre essas duas modalidades, a primeira é de longe a mais adotada pelos condomínios, sem falar que o artigo 1.336 do Código Civil estabelece a fração ideal sempre que o critério de rateio não for especificado na convenção.
Legislação da taxa extra de condomínio
Falar dos aspectos legais da taxa extra de condomínio é falar do inciso I do artigo 1.336, que estabelece como dever do condômino “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”.
Já o artigo 1.334 estabelece que maiores detalhes acerca dessas contribuições são definidos na própria convenção condominial:
"Art. 1.334. (…) a convenção determinará: I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio."
Quem paga a taxa extra de condomínio? Morador ou inquilino?
Com tantos gastos divididos entre quem cede e quem toma em locação uma unidade condominial, é comum locadores e inquilinos ficarem na dúvida sobre quem se responsabiliza por cada despesa: com a taxa extra do condomínio não é diferente!
Dito isso, vamos esclarecer esse ponto com base no que diz a lei 8.245.
Lei do inquilinato e taxa extra do condomínio
Quando bater a dúvida sobre quem se encarrega de cada taxa extra do condomínio, basta ficar de olho no que determina o Código Civil.
Afinal, a lei 8.245 é clara: o inquilino se encarrega das DESPESAS ORDINÁRIAS (referentes ao dia a dia do condomínio) e o locador se encarrega das DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS (gastos pontuais que agregam valor ao condomínio).Em outras palavras, o inquilino deve arcar a taxa extra em caso de despesas como:
- Pagamento de salários e prestadores de serviços;
- Reparação, limpeza e pintura das áreas comuns;
- Gastos administrativos;
- Manutenção de jardins e equipamentos de uso comum;
- Seguro condominial;
- Água, energia, luz e esgoto.
Por outro lado, observe que as taxas recaem sobre o locador quando as manutenções são pontuais e interessam à estrutura integral do imóvel:
- Pintura da fachada;
- Grandes reformas;
- Compra e instalação dos equipamentos de uso comum;
- Decoração das áreas comuns.
Morador pode se negar a pagar a taxa extra do condomínio?
Mesmo não concordando com a taxa extra do condomínio, é fundamental que os condôminos respeitem a determinação da assembleia e paguem a contribuição devida, de acordo com o artigo 1.336.
Do contrário, as consequências vão desde os juros até multas e ações judiciais, sendo considerados inadimplentes os que se recusarem a pagar suas obrigações.
Qual a diferença entre a taxa extra do condomínio e o fundo de reserva?
Enquanto o fundo de reserva cobre uma série de possíveis gastos previstos na convenção, a taxa extra do condomínio possui um objetivo específico (como uma pintura da fachada, uma obra de manutenção ou um conserto específico) e não permite a utilização para outros fins.
Para finalizar, esperamos ter respondido todas as suas dúvidas sobre a taxa extra do condomínio, uma solução frequentemente adotada diante dos imprevistos e que precisamos entender para ficar por dentro de como nossos recursos estão sendo administrados.
Agora que você conhece a fundo a taxa extra de condomínio, baixe nosso guia de como cortar as despesas no condomínio e torná-lo sustentável, e quem sabe, não precisar de taxas extras.
