Quando o assunto é a administração do condomínio, as figuras do síndico e da administradora são as primeiras a passarem pela nossa cabeça, mas você sabe o que é e qual é a função do SUBSÍNDICO?
Pois então é sobre isso que falaremos nesse post, tendo em vista a importância desse cargo no auxílio das tarefas administrativas e até mesmo na comunicação com os moradores. Você veio para entender a função do subsíndico e quando ele pode ser útil na gestão condominial? Então fique com a gente e fique por dentro de tudo o que você precisa saber!
Qual é a função do subsíndico, afinal?
Se o conceito de síndico e as suas funções já estão na ponta da língua, vai ser fácil para você entender a função do subsíndico, legitimada pelo artigo 1.348 do Código Civil:
“O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção”.
Dito isso, o SUBSÍNDICO vem com o objetivo principal de substituí-lo temporariamente durante períodos de ausência, férias ou renúncia/destituição/morte, sendo que nesses três últimos casos ele deve iniciar novas eleições por parte da assembleia.
Quando essa não é a única função do subsíndico, é comum ele também ficar responsável por auxiliar o síndico no exercício do seu trabalho, assumindo tarefas como:
- Acompanhar a gestão e manter o contato com os moradores, prestando contas e fornecendo orientações quando necessário;
- Contribuir para a supervisão geral do condomínio, incluindo manutenções e reformas;
- Estar em contato frequente com o síndico acerca dos assuntos condominiais;
- Em caso de condomínios muito amplos, cada prédio, torre ou bloco pode ser representado por um subsíndico, que assume o papel de porta-voz dos condôminos nessa área específica;
- Realizar a aquisição de materiais.
A verdade é que diversas podem ser as funções do subsíndico, mas cá para nós: o único documento capaz de realmente especificá-las é a Convenção Condominial, sabe por que?
Porque além de não ser regulamentado, esse trabalho não é descrito em detalhes nem mesmo no Código Civil, e por esse motivo as tarefas a serem desempenhadas podem variar a depender da realidade de cada condomínio.
Mas a boa notícia é que essas variações não costumam ser tão discrepantes, já que de modo geral o subsíndico atua, para dizer o essencial, como suplente e “braço direito” do síndico, contribuindo para uma gestão mais estável, organizada e assertiva. Aliás, é comum um dos moradores ser eleito como subsíndico para supervisionar e orientar os moradores quando o síndico profissional não está fisicamente presente, lembrando que ele não reside no condomínio e comparece em determinados dias da semana.
Subsíndico tem salário? Qual é a sua remuneração?
Lembra quando eu disse que a função do subsíndico varia conforme a Convenção Condominial?
Pois saiba que o mesmo ocorre com a remuneração, em geral ausente quando o morador encarregado possui apenas as funções de suplente e/ou auxiliar.
Já nas situações em que o subsíndico é mais ativo, podemos citar a ISENÇÃO DE TAXAS e, é claro, o SALÁRIO: entretanto, essas situações são mais comuns em condomínios com bastante demanda e esse na maioria das vezes não é o caso.
A função do subsíndico é facultativa
Apesar de ser importante na maioria dos casos, a função do subsíndico é legalmente facultativa, não sendo uma obrigação do condomínio eleger alguém responsável por esse papel auxiliar.
A existência de um síndico, por outro lado, é obrigatória segundo o artigo 1.347 do Código Civil, devendo ocorrer novas eleições no máximo até 2 anos com direito à reeleição.
O que é preciso para desempenhar a função de subsíndico?
Assim como no caso do síndico, a função de subsíndico exige conhecimentos e habilidades decisivas na hora de definir quem de fato é competente para o cargo, sendo geralmente esses os pré-requisitos mais importantes:
- Conhecimento na área de legislação condominial;
- Habilidade de comunicação, escuta ativa e mediação de conflitos;
- Estar por dentro da Convenção e de tudo o que acontece no condomínio;
- Domínio técnico das áreas de contabilidade e finanças para condomínios;
- Conhecer a legislação do trabalho;
- Saber lidar com imprevistos;
- Capacidade de manter a organização;
O subsíndico não é o representante legal do condomínio
Não é função do subsíndico representar o condomínio em juízo, tarefa essa que – a não ser nos casos excepcionais – pertence ao síndico.
Ao síndico é que recai do dever de representar os condôminos e agir em defesa dos interesses comuns, chegando a intervir inclusive nas ações contrárias ao condomínio.
O subsíndico não é subordinado ao síndico
Por mais contra intuitivo que isso pareça, o motivo é bastante simples, pois não é ao síndico que ele de fato deve explicações: na verdade, ambos devem trabalhar e prestar contas ao CONDOMÍNIO.
Por esse motivo, a relação entre ambos cargos deve ser uma relação horizontal de parceria, sem perder de vista que o subsíndico atua como AUXILIAR, e não empregado do síndico ou da administradora.
Como se tornar subsíndico?
O subsíndico deve ser eleito por uma assembleia condominial sob as condições delimitadas pela Convenção, respeitando o artigo 22 da lei 4.591:
“A Convenção poderá prever a eleição de subsíndicos, definindo-lhes atribuições e fixando-lhes o mandato, que não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição“
Algo a se ter em vista é que a eleição do subsíndico não precisa ser simultânea à do síndico, salvo em casos onde as regras do condomínio especificam o contrário!
Outras funções auxiliares que você precisa conhecer
Além da função de subsíndico, outros cargos podem ser fundamentais na hora de dar suporte ao trabalho do síndico, são eles:
- Administradora de condomínios: consiste na pessoa física ou jurídica que auxilia o síndico em assuntos como a gestão do fundo de reserva e a organização da folha de pagamento.
Leia também: Diferença entre síndico e administrador de condomínio: o guia definitivo
- Conselho fiscal: também presente na maioria dos condomínios, esse conselho é formado por moradores que acompanham e auditam as finanças.
Neste artigo, entendemos a fundo qual é a função do subsíndico, o que compete e o que não compete a esse cargo, tendo em vista a sua importância como suplente e auxiliar do síndico. E se você quiser saber mais sobre administração de condomínios, não deixe de ler o artigo “O que o síndico não pode fazer? O guia completo para não ter mais dúvidas!”. Nos vemos lá!