Quando o assunto é a gestão condominial, uma das perguntas que não querem calar é qual a diferença entre síndico e administrador de condomínio, e é sobre isso que falaremos neste texto!!
Para resumir, o síndico consiste no representante legal do condomínio e porta-voz dos moradores, mas pode contar com o suporte de uma administradora nos assuntos mais burocráticos, como a gestão da folha de pagamento e organização das receitas e despesas.
Isso posto, vamos nos aprofundar da diferença entre síndico e administrador de condomínio para que fiquem claras as atribuições de cada um:
Qual é a diferença entre síndico e administrador de condomínio, afinal?
Já que estamos abordando as diferenças entre síndico e administrador de condomínio, é preciso esclarecer que uma função não substitui a outra, já que ambas se complementam na gestão responsável dos recursos e serviços do condomínio.
Em outras palavras, enquanto a administradora fornece suporte técnico e responde às solicitações do síndico, ele é quem dá a palavra final conforme as determinações do Conselho e do regimento interno, sempre mantendo um contato mais próximo com os moradores.
Entendido isso, chegou a hora de entender em detalhes o que é responsabilidade de cada um desses profissionais para que fique clara a diferença entre o síndico e o administrador de condomínio.
1 – Diferença entre síndico e administrador de condomínio: entenda o papel do síndico…
Para ficar clara a diferença entre síndico e administrador de condomínio, veja o que diz o artigo 1348 do Código Civil de 2002, segundo o qual é responsabilidade do síndico:
I. Convocar a assembleia condominial;
II. Representar e defender os interesses comuns dos moradores;
III. Inteirar a assembleia sobre qualquer procedimento administrativo ou judicial, para que as melhores decisões sejam tomadas em conjunto;
IV. Cumprir o que for determinação da assembleia, da Convenção e do regimento interno;
V. Conservar e zelar pelas áreas comuns e serviços de interesse geral (o que inclui, por exemplo, a gestão dos recursos humanos, as manutenções preventivas e as obras emergenciais);
VI. Fazer o orçamento anual das receitas e despesas;
VII. Cobrar as taxas condominiais e aplicar multas quando necessário;
VIII. Prestar contas à assembleia todos os anos e sempre que for solicitado;
IX. Fazer o seguro da edificação
Podemos concluir então que o síndico é um representante eleito pela assembleia para uma gestão de dois anos, e aqui pode ser escolhido um profissional especializado sob contrato ou, é claro, um próprio condômino.
E independente de se tratar de um síndico profissional ou morador, a responsabilidade desse gestor é imensa, e todo cuidado é pouco na hora de cumprir o Código Civil e evitar infrações como:
- Multas arbitrárias, invasão injustificada de privacidade e parcialidade diante de conflitos entre os moradores;
- Omissão de esclarecimentos a um condômino;
- Expor, deixar de cobrar ou conceder descontos aos moradores inadimplentes;
- Gastar além do orçamento ou deixar de quitar uma dívida
Entendido o que o síndico não pode fazer, vamos nos aprofundar agora nas funções da administradora para que fique clara a diferença entre síndico e administrador de condomínio:
2 – Diferença entre síndico e administrador de condomínio: entenda o papel da administradora
Sem dúvidas, é impossível falar da diferença entre síndico e administrador de condomínio sem citar a importância da administradora na hora de cuidar dos assuntos mais burocráticos, facilitando consideravelmente o trabalho do síndico.
Então fique de olho nas funções do administrador:
- Prestar consultoria acerca de detalhes técnicos e aspectos legais;
- Assessorar a pauta das reuniões do Conselho;
- Organizar a folha de pagamento, a prestação de contas e o orçamento anual;
- Pagar os encargos previdenciários (INSS, FGTS e PIS, por exemplo);
- Fazer a gestão das inadimplências;
- Contratar e administrar a relação com as empresas terceiras;
- Administrar os fundos de reserva e obras.
E se isso já facilita tanto o dia a dia do síndico, não nos esqueçamos da importância da administradora na hora de implantar novas tecnologias como smart markets, smart lockers e plataformas de comunicação (tudo isso você encontra no Apepê!)
E agora que ficou mais claro o que é responsabilidade de cada um, a segunda etapa para ficar por dentro da diferença entre síndico e administrador de condomínio é entender como funciona o relacionamento entre ambos:
Sendo assim, o síndico assume o papel de tomar decisões e se comunicar diretamente com os moradores, solicitando tarefas mais técnicas e demoradas que ficam por conta da administradora.
E por ficar mais nos bastidores, o administrador deve ser constantemente fiscalizado pelo síndico, tendo em vista que a omissão diante dessa responsabilidade pode acarretar em ações judiciais contra o próprio síndico.
Quando ocorrem desvios por parte da administradora, ela também pode ser responsabilizada, principalmente em se tratando de práticas como:
- Descumprimento das determinações do contrato e do próprio condomínio (Conselho, Convenção e Regimento Interno);
- Desvio de recursos e má gestão da conta pool;
- Falsificação de documentos e dados;
- Retenção do INSS dos funcionários e omissão diante das obrigações trabalhistas.
Outro ponto a ser ressaltado é que, apesar das diferenças entre síndico e administrador de condomínio, a empresa administradora pode contar com síndicos profissionais em sua equipe.
Nesse caso, ela passaria a concentrar tanto as funções de síndico quanto as de administrador, o que acontece com bastante frequência!
Entendi a diferença entre síndico e administrador de condomínios, mas será que eu preciso MESMO dessa administradora??
Ao estudar a diferença entre síndico e administrador de condomínios, muitos moradores cometem o erro de achar que contratando um síndico profissional, a administradora não será necessária.
Esse raciocínio é até compreensível, já que tanto conhecimento técnico por parte do síndico profissional faz parecer que a administradora serve apenas para compensar a falta de expertise do síndico morador: o que não é verdade, sabe por quê?
Porque é humanamente impossível o síndico por si só dar conta de tantas atribuições exigidas pelo condomínio, e essa sobrecarga o obrigaria a contratar especialistas em contabilidade e advocacia isoladamente para poder auxiliá-lo.
O problema é que isso implicaria em muito mais custos, além de tornar a gestão desorganizada e pouco integrada, o que deixa claro o impacto que uma boa administradora pode gerar no suporte técnico, jurídico e burocrático do síndico.
Esperamos que tenha ficado clara a diferença entre síndico e administrador de condomínio, tendo em vista que enquanto o primeiro dá a palavra final, o segundo é quem coloca a mão na massa e faz girar a roda administrativa.
Conheça o aplicativo que está inovando a forma como moradores e síndicos interagem com o condomínio.
